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Steuern sparen mit Immobilien - so funktioniert´s
Wer eine vermietete Immobilie als Kapitalanlage besitzt, muss die Mieteinnahmen versteuern. Jedoch können auch etliche Ausgaben wieder von der Steuer abgesetzt werden. Somit haben Vermieter deutlich mehr Steuervorteile als Eigennutzer. Wer alle Ausgaben und Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Steuererklärung geltend macht, kann einiges an Geld sparen.
Inhaltsverzeichnis:
I. Was ist steuerlich absetzbar
1. Anzeigen und Werbung
2. Maklerprovision
3. Kreditzinsen
4. Kauf-/ Anschaffungskosten
5. Sanierung, Renovierung & Reparaturen
6. Inventar
7. Grundsteuer
II. Was kann man tun bei Leerstand?
I. Was ist steuerlich absetzbar
1. Anzeigen und Werbung
Wer als Vermieter neue Mieter für das eigene Objekt sucht, wird um das Schalten von Annoncen oder Werbeanzeigen nicht herumkommen. Ist man Eigentümer größerer Wohnanlagen oder mehrerer Objekte, kommen auch Prospekte zur Mietersuche in Frage. Diese Kosten sind als Werbekosten von der Steuer absetzbar.
Dieser zeitliche Aufwand der Mietersuche fällt bei unseren 7-Sterne Immobilien gar nicht erst an. Hier kümmern wir uns um das Finden neuer Mieter.
2. Maklerprovision
Da wir in diesem Fall die Rolle des Maklers übernehmen, fallen keinerlei Kosten für die Vermietung des Objekts an. Wir kümmern uns um alles, versprochen.
3. Kreditzinsen
Die Investition in ein zu vermietendes Objekt bringt hohe Kosten mit sich. Durch die immer weiter steigenden Immobilienpreise der letzten Jahre ist eine solche Anschaffung nur selten ohne einen Kredit zu bewältigen.
Doch auch hier hat man als Vermieter einen erheblichen Steuervorteil. Die Zinsen des Kredits können bei der Steuer geltend gemacht werden. Aber nur, wenn das Objekt vermietet und nicht selbst genutzt wird.
4. Kauf-/ Anschaffungskosten
Die Anschaffungskosten einer vermieteten Immobilie können natürlich nicht auf einmal bei der Steuer geltend gemacht werden. Sie werden als Abschreibung auf einen langen Zeitraum als Werbekosten deklariert. Das Grundstück ist hierbei nicht absetzbar, sondern nur das Gebäude.
Für Immobilien, die bis einschließlich 31. Dezember 1924 gebaut wurden, können Vermieter die Anschaffungs- und Herstellungskoten bis zu 40 Jahre lang von der Steuer absetzen. Mit einem Steuersatz von 2,5 Prozent ist dies jedes Jahr möglich.
Hingegen bei Immobilien die nach 1924 gebaut wurden, können jährlich nur noch 2 Prozent der Anschaffungs- und Herstellungskosten über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich geltend gemacht werden.
5. Sanierung, Renovierung und Reparaturen
Stehen in einer vermieteten Kapitalanlage Reparaturen, Wartungen oder Renovierungen an, muss man als Vermieter einige Dinge beachten, wenn es um die steuerliche Abschreibung geht.
Die sogenannten Erhaltungsaufwendungen beschreiben Arbeiten, die den Zustand einer bestehenden Immobilie verbessern. Dazu gehört beispielsweise eine Dachsanierung, der Austausch von Fenstern oder Malerarbeiten. Diese Arbeiten fallen unter den Bereich der Werbekosten und können noch im gleichen Jahr und in voller Höhe bei der Steuererklärung geltend gemacht werden.
Bei den Herstellungskosten hingegen werden alle baulichen Maßnahmen gewertet, die den Immobilienwert deutlich erhöhen. Das kann zum Beispiel der nachträgliche Anbau eines Balkons, die Erweiterung der Wohnfläche oder das Errichten eines Wintergartens sein. Diese Aktionen lassen den Wert der Immobilie steigen und müssen somit anders als die Erhaltungsaufwendungen versteuert werden.
Liegen die Kosten der Erhaltungsaufwendungen oder Herstellungskosten unter 4000€ netto pro vorgenommener Maßnahme und verbessert sich der Immobilienwert innerhalb fünf Jahren nicht wesentlich, so können diese Ausgaben als Werbekosten eingereicht werden.
Da bei uns auch nach einigen Jahren keinerlei Kosten für etwaige Renovierungen, Reparaturen oder Sanierungen anfallen, spielen diese Faktoren bei der Steuererklärung natürlich auch keine Rolle. Sämtliche Kosten werden durch unser System der 7-Sterne-Immobilie abgedeckt und übernommen.
6. Inventar
Möblierte Wohnungen werden immer beliebter. Der Vermieter kann die Investitionen für das Inventar nicht nur auf die monatlichen Mietkosten aufschlagen, sondern auch bei der Steuer geltend machen. Kosten die Möbel oder andere Einrichtungsgegenstände, weniger als 800€ netto, so können sie noch im selben Jahr komplett von der Steuer abgesetzt werden. Wird dieser Wert überschritten, muss eine Abschreibung über mehrere Jahre erfolgen.
Die Dauer der Abschreibung ist gesetzlich geregelt und kann in der sogenannten AfA-Tabelle beim Bundesfinanzministerium eingesehen werden. Um das Inventar selbst muss man sich dank unseres Systems keinerlei Gedanken machen und auch nicht kümmern.
7. Grundsteuer
Als Immobilieneigentümer fällt jährlich die Grundsteuer an. Sie beschreibt eine Steuer auf das Eigentum an Grundstücken und wird auch Substanzsteuer genannt. Diese richtet sich in der Regel nach dem Wert des Grundstücks bzw. dem Wert des Grundstücks inklusive der Bebauung.
Die Höhe wird von den Gemeinden/ Kommunen unabhängig voneinander festgelegt und variiert somit. Der Betrag muss dementsprechend einmal jährlich an die Gemeinde gezahlt werden. Als Vermieter kann man die Grundsteuer in voller Höhe von der Steuer absetzen.
II. Was kann man tun bei Leerstand?
Findet man einmal über einen längeren Zeitraum keine Mieter für die zu vermietende Wohnung und sie steht leer, so können Vermieter die laufenden Kosten auch hier von der Steuer absetzen. Obwohl keine Einkünfte erzielt werden, fallen Kosten für Versicherungen, Grundsteuer oder auch Strom-/ und Heizkosten an. Diese können als Werbekosten bei der Steuer angegeben werden.
Das ist jedoch nur möglich, wenn man als Vermieter trotzt deutlicher Vermietungsabsichten keinen Erfolg bei der Mietersuche erzielt. Diese Absichten können aus dem Schalten von Annoncen und Anzeigen, der Beauftragung eines Maklers, Renovierungen und einer Anpassung des Mietpreises bestehen.
Als Vermieter einer Immobilie hat man neben den monatlichen Mieteinnahmen also noch einige steuerliche Vorteile die geltend gemacht werden können und somit für eine finanzielle Unterstützung sorgen. Mit vermieteten Immobilien Steuern sparen geht also.
