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Kaufnebenkosten - diese Kosten fallen an

Kaufnebenkosten sind zusätzliche Ausgaben, welche beim Immobilienkauf entstehen und zusätzlich zum Kaufpreis anfallen. Hierzu zählen Maklerprovision, Grunderwerbssteuer, Notargebühren und die Grundbuchumschreibung. Die Höhe der Nebenkosten ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich und wird prozentual vom Kaufpreis der Immobilie berechnet.

Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf

Inhaltsverzeichnis:  

I. Arten von Kaufnebenkosten
   1. Maklerprovision
   2. Notargebühren
   3. Grunderwerbsteuer
   4. Grundbuch
II. Fälligkeit der Kaufnebenkosten
III. Wer bezahlt die Kaufnebenkosten?
   1. Wohnung und Einfamilienhaus
   2. Baugrundstücke und Gewerbe
   3. 110% – Finanzierung
IV. Kaufnebenkosten bei Zwangsversteigerungen
V. Sind Kaufnebenkoste steuerlich absetzbar?

I. Arten von Kaufnebenkosten

1. Maklerprovision (= Courtage)

Damit schnellstmöglich ein Käufer, Mieter oder Verkäufer gefunden wird, wenden sich viele an einen Immobilienmakler. Dieser erhält bei erfolgreicher Vermittlung eine Provision. Seit dem 23.12.2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision je zur Hälfte (§ 656c BGB). 

Sie beläuft sich grundsätzlich auf 7,14% (inkl. Mehrwertsteuer) des Immobilienpreises.
Ausnahmen sind Bremen, Hamburg, Hessen und Mecklenburg-Vorpommern, dort ist die Courtage niedriger.

Achtung: Diese Neuregelung betrifft nur Wohnungen und Einfamilienhäuser, nicht etwa den gewerblichen Bereich oder unbebaute Grundstücke.

Bei uns entfällt die Maklerprovision sogar komplett!

2. Notargebühren

Damit ein rechtskräftiges Immobiliengeschäft zustande kommt, benötigt man eine notarielle Beurkundung des Kaufvertrags. Diese Beurkundung übernimmt der Notar, da dies der Gesetzgeber so vorsieht. Dabei soll den Vertragsparteien Sicherheit bei diesem kostenintensiven Geschäft gegeben werden. Die Kosten ergeben sich aus dem Gerichtsund Notarkostengesetz (GNotKG) und betragen in etwa 1,5% des Kaufpreises.

3. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbssteuer ist der größte Kostenträger bei den Kaufnebenkosten.

Seit 2006 wird diese Steuer von den Bundesländern erhoben und variiert entsprechend.
Dabei reicht die Spanne von 3,5% bis 6,5%,
Berechnungsbasis ist auch hier der Kaufpreis der Wohneinheit.
Grunderwerbssteuer je nach Bundesland

4. Grundbuch

Der Grundbucheintrag wird vom Notar umgesetzt, dabei entstehen Gerichtsgebühren in Höhe von ungefähr 0,5%.
Fällig ist hierbei die Grundschuldlöschung des Vorbesitzers, sowie die Eintragung der neuen Grundschuld falls das Wohnobjekt finanziert wurde.
Weiterhin muss eine Umschreibung auf den neuen Eigentümer stattfinden und möglicherweise eine Auflassungsvormerkung. Die Auflassungsvormerkung ist nichts anderes als eine Reservierung, die einen Verkauf an jemand anderen verhindert.

II. Fälligkeit der Kaufnebenkosten

Auch bei Immobilien als Kapitalanlage ist die Fälligkeit zur Begleichung der Kaufnebenkosten von Stelle zu Stelle unterschiedlich – und erstreckt sich über einen Zeitraum von bis zu zwei Monaten.

  • Notarkosten ( 2 – 4 Wochen)
  • Grundbucheintrag ( 4 – 6 Wochen)
  • Grunderwerbsteuer ( 6 – 8 Wochen)
  • Maklerprovision ( sofort )

… nach der notariellen Beurkundung zu bezahlen.

III. Wer bezahlt die Kaufnebenkosten?

1. Wohnung und Einfamilienhaus

Bei Wohnungen und Einfamilienhäusern trägt der Käufer die Kaufnebenkosten alleine. Ausnahme ist die Maklerprovision, diese wird zu gleichen Teilen von Käufer und Verkäufer bezahlt. 

2. Baugrundstücke und Gewerbe

Das Gesetz von 2020 sieht in diesem Bereich keine Veränderung vor, somit bleibt alles wie gehabt. Bedeutet, dass die Kaufnebenkosten vom Käufer bezahlt werden, jedoch nicht zwingend die Courtage. Bei der Maklerprovision ist es eine Frage der Verhandlung wer und zu welchen Teilen dafür aufkommt. 
Grundsätzlich ist es abhängig von der Marktsituation. Besteht mehr Nachfrage als Angebot, ist der Käufer eher gewillt die Provision zu bezahlen. Umgekehrt bei hohem Angebot – der Verkäufer.

3. 110% - Finanzierung

In seltenen Fällen können auch die Kaufnebenkosten mitfinanziert werden. Hierbei muss zwar auch der Käufer dafür aufkommen, jedoch benötigt er dafür kein Eigenkapital. Diese Finanzierungsart ist nicht üblich und nur bei Immobilien in Top Lagen realisierbar.
Zudem benötigt der Darlehensnehmer ein hohes und sicheres monatliches Einkommen, ohne bestehende Schulden.

IV. Kaufnebenkosten bei Zwangsversteigerungen

Zwangsversteigerung von Immobilien
Genauso wie bei allen Immobilienkäufen, ist die Grunderwerbsteuer ans Finanzamt zu bezahlen. Die Eintragung ins Grundbuch, dessen Kosten sich aus dem Verkehrswert ergeben. 

Den Verkehrswert ermittelt ein extra dafür zertifizierter Sachverständiger. Anstelle der Notargebühren fallen Zuschlagsgebühren an, diese sind abhängig von der Gebotshöhe. Mit steigendem Gebot, sinken die Zuschlagsgebühren (zu finden im Gerichtskostengesetz, GKG). 
Erhält man die Zusage (= Zuschlag) hat man wenige Wochen Zeit sein Gebot (= Bargebot) zu begleichen. Bis zur vollständigen Bezahlung dieses Gebots fallen zusätzlich 4% Zinsen an. 

V. Kann man Kaufnebenkosten steuerlich absetzen?

Wird die Immobilie privat genutzt, können die Kaufnebenkosten nicht steuerlich geltend gemacht werden. Werden hingegen steuerpflichtige Einnahmen durch eine Vermietung erwirtschaftet, kann die Grunderwerbsteuer als Werbungskosten in der Steuer angegeben werden. Bei gewerblicher Nutzung z.B. als Büro- oder Ladenfläche, fällt die Grunderwerbsteuer unter die Betriebsausgaben und ist somit steuerlich absetzbar.